G City GCTY - דשבורד ניתוח השקעה

GCTY

REIT | Pipeline TASE ציון 6.20

הכנסות 2025

₪2.56B

−3.2% YoY (מכירות נכסים)

תפוסה

96%

גבוהה | Same-store NOI +5.8%

הנחת NAV

54%

מחיר ₪11.65 vs NAV ₪25.5

P/FFO

5.8x

זול ביחס לסקטור

LTV

~71%

גבוה מאוד | נורמה 40-50%

שווי שוק

₪10.5B

~900M מניות | ₪11.65

תיאור החברה

G City (ג'י סיטי) היא חברת נדל"ן מניב גלובלית בשליטת חיים כצמן (~50% אחזקה). מפעילה 87 נכסים בשטח של 1.8 מיליון מ"ר — מרכזי מסחר, משרדים ולוגיסטיקה בישראל, ארה"ב, נורדיה, פולין וברזיל. תפוסה 96%. בתהליך דה-לברג'ינג אגרסיבי — מכירות נכסים ₪5.4B מ-2022.

פיזור: ישראל (18%), ארה"ב (17%), פינלנד (14%), פולין (27%), שוודיה (8%), ברזיל (8%), נורבגיה (7%) | מטה: ישראל | מטבע: ILS

מרכזי מסחר משרדים לוגיסטיקה Citycon (נורדיה)

נתונים פיננסיים

הכנסות שנתיות

2021–2025 | ₪ מיליון

פיזור גיאוגרפי

% מהנכסים לפי מדינה

FFO למניה

₪ למניה | 2021–2025

שולי תפעול

מדד	2021	2022	2023	2024	2025
הכנסות (₪M)	2,337	2,252	2,436	2,647	2,562
שולי תפעול	54.4%	50.8%	32.6%	60.5%	46.8%
FFO/מניה (₪)	2.60	2.59	2.85	2.65	~2.0
תפוסה	95%	95%	96%	96%	96%

מאזן ומינוף

נכסים vs חוב

₪ מיליארד | מינוף גבוה אך יורד

הנחת NAV — הזדמנות?

מחיר מניה

₪11.65

EPRA NRV

₪25.5

הנחה מ-NAV

54%

LTV

~71%

גבוה מאוד

מדד מאזני	2023	2024	2025
סה"כ נכסים (₪B)	38.9	36.0	33.3
סה"כ חוב (₪B)	23.3	23.3	21.9
LTV	~72%	~72%	~71%
הון עצמי (₪B)	~4.5	~4.3	~4.1

הנהלה

מייסד ומנכ"ל

חיים כצמן

~50% אחזקה (Norstar)

דירוג

ilA-

S&P Maalot | יציב

נכסים

1.8M מ"ר

Citycon

50%+

נורדיה — איחוד

חפיר תחרותי

🏰 הערכת חפיר: בינוני

נכסים בלתי-מוחשיים (מיקומים מרכזיים)★★★☆☆

עלות מעבר שוכרים (חוזים ארוכים)★★★☆☆

קנה מידה (87 נכסים, 1.8M מ"ר)★★★☆☆

יתרון עלות★★☆☆☆

אפקט רשת★☆☆☆☆

חפיר בינוני — תיק נכסים מגוון גיאוגרפית, אך ללא יתרון מובהק. ערך עיקרי בדיסקאונט ל-NAV.

🚀 מנועי צמיחה

●סגירת הנחת NAV 54% — פוטנציאל rerating משמעותי אם מינוף יורד

●Citycon Takeover — עלייה ל-50%+ = איחוד נכסי נורדיה באיכות גבוהה

●צמיחת NOI — +5.8% same-store, ספרדים +16.4%

●דה-לברג'ינג — מכירות ₪5.4B מ-2022. יעד LTV 67-69% ב-2026

●מיקוד אסטרטגי — מעבר לצפון אמריקה + ישראל

ניקוד — REIT Track

ציון כולל — מסלול REIT

בקשי פיננסים | 04.04.2026

6.20

מתוך 10

קטגוריה	משקל	ציון	ניקוד משוקלל
תמחור (P/FFO, NAV Discount)	25%	9	2.25
איכות נכסים ותפוסה	20%	7	1.40
בריאות פיננסית (LTV, חוב)	25%	3	0.75
צמיחת NOI	10%	6	0.60
דיבידנד	10%	7	0.70
ניהול והקצאת הון	10%	5	0.50
סה"כ	100%		6.20

המלצה

⚖

Hold + מעקב — 6.20 / 10

ג'י סיטי נסחרת בהנחה חריגה של 54% מ-NAV עם P/FFO 5.8x — תמחור זול מאוד. תפוסה 96%, NOI צומח. אבל LTV ~71% גבוה מאוד — הרבה מעל הנורמה ל-REIT. דה-לברג'ינג בעיצומו אך לא הושלם. Hold + מעקב צמוד — אם LTV יורד ל-65%, הציון עולה משמעותית.

סיכונים וקטליסטים

⚠ סיכונים

●מינוף קריטי LTV ~71% — הרבה מעל הנורמה. ריביות עולות = לחץ כבד

●TA-125 — סיכון הוצאה מהמדד מאי 2026 → לחץ מכירות מוסדי

●Citycon Tender — חובת הצעת רכש = דרישת הון בעיתוי לא אידיאלי

●סיכוני מטבע — חשיפה ל-EUR, BRL, SEK, NOK, USD

●ריביות — ריביות גבוהות מתמשכות פוגעות בשירות חוב ובשווי נכסים

❗ תנאי Invalidation

!LTV עולה מעל 75% — תחילת ספירלת חוב

!FFO שלילי לשני רבעונים רצופים

!הורדת דירוג אשראי מתחת ל-BBB (סגירת שוק אג"ח)

!תפוסה יורדת מתחת ל-90%

!ביטול דיבידנד

⚠ דגל צהוב: LTV 71% קרוב לגבול. אם דה-לברג'ינג נעצר — הציון ירד. אם LTV יורד ל-65% — הציון עולה ל-7+.

תרחישים

תרחיש שורי

8.0+

LTV יורד ל-60%. הנחת NAV נסגרת ל-30%. Citycon מאוחד מלא. NOI צומח 7%+. P/FFO מתרחב ל-10x. המניה מכפילה.

תרחיש בסיס

6.20

LTV יורד ל-67-69%. FFO יציב. דיבידנד ממשיך. הנחת NAV נשארת 40-50%. התאוששות הדרגתית.

תרחיש דובי

3.5

LTV עולה ל-75%+. ריביות ממשיכות לעלות. הוצאה מ-TA-125. דיבידנד נחתך. הנחת NAV מתרחבת ל-60%+.

סיכום ללקוח

1. ג'י סיטי מחזיקה 87 נכסי נדל"ן בעולם — מרכזי קניות, משרדים ולוגיסטיקה. תפוסה 96%, הכנסות משכירות יציבות. היא בבעלות חיים כצמן (~50%) שמנהל אותה עשרות שנים.

2. המניה נסחרת ב-54% הנחה מהשווי הנקי של הנכסים (NAV ₪25.5, מחיר ₪11.65). זול מאוד. אבל הבעיה: חוב גבוה מאוד (LTV 71%) — הרבה מעל הנורמה בנדל"ן (40-50%).

3. החברה מוכרת נכסים ומפחיתה חוב. אם היא תצליח להוריד את המינוף ל-65% — המניה תיסחר הרבה יותר גבוה. אם לא — הסיכון נשאר. לעקוב מקרוב, לא להגדיל פוזיציה עכשיו.

גילוי נאות

הניתוח מבוסס על דוחות רשמיים של ג'י סיטי כפי שפורסמו ב-Maya TASE ובדיווחי החברה.

האמור במסמך זה נועד למטרות מידע בלבד, אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם. אין באמור משום המלצה לקנייה או מכירה של ניירות ערך.

ביצועי עבר אינם מעידים על ביצועים עתידיים. למשקיעים כשירים בלבד. כל הזכויות שמורות לבקשי פיננסים.

G City (ג'י סיטי)