מגה אור אחזקות — Mega Or Holdings
נדל"ן מניב + דאטה סנטרס | בורסת תל אביב
תיאור החברה
מגה אור אחזקות הינה חברת נדל"ן מניב ישראלית הפועלת בשני מגזרים עיקריים: נדל"ן מסורתי (לוגיסטיקה ומסחרי) עם תפוסה של 99%, ו-דאטה סנטרס (Mega DC) עם תוכנית פיתוח של 314 MW ועסקת ענק עם נביוס בהיקף 880 מיליון דולר. החברה נשלטת על ידי צחי נחמיאס (37.99%) ונסחרת בבורסת תל אביב.
נתונים פיננסיים
הכנסות ורווחיות
| מדד | 2025 | 2024 | שינוי |
|---|---|---|---|
| הכנסות משכירות | ₪417M | — | +13% |
| NOI נדל"ן | ₪392M | ₪332M | +18% |
| FFO (הנהלה) | ₪292M | ₪253M | +15.4% |
| FFO (רשות) | ₪177M | ₪107M | +65.4% |
| רווח נקי | ₪844.3M | ₪657.2M | +28.4% |
מאזן
| מדד | ערך |
|---|---|
| סך נכסים | ₪10.29B |
| הון עצמי | ₪3.91B |
| חוב נטו | ₪4.2B |
| LTV | 47% |
| דירוג אשראי | ilA POSITIVE |
Mega DC — דאטה סנטרס
| אתר | MW IT | לקוח | סטטוס |
|---|---|---|---|
| מודיעין | 8 | נביוס | פעיל |
| בני ראם | 22 | נביוס | בבנייה |
| בית שמש | 58 | נביוס | בבנייה |
| מבוא כרמל | 64 | אנבידיה (מו"מ) | בתכנון |
| נוספים | ~162 | — | בתכנון |
חפיר תחרותי
ניקוד — REIT Track
| קטגוריה | משקל | ציון | בר ניקוד | ניקוד משוקלל |
|---|---|---|---|---|
| תמחור (Price/FFO, Dividend Yield) | 20% | 2 | 0.40 | |
| איכות תיק הנכסים (Asset Quality) | 20% | 8 | 1.60 | |
| מבנה חוב ומינוף (LTV, Debt) | 15% | 5 | 0.75 | |
| שיעורי תפוסה ומגמות שכירות | 15% | 9 | 1.35 | |
| מנהל / ניהול ההשקעות | 10% | 5 | 0.50 | |
| ✨ התאמת איכות (Quality Adjustment) | 20% | 5 | 1.00 | |
| סה"כ | 100% | 5.60 |
הערכה לפי methodology.md סעיפים 6.5, 14, 15 — scoring_model.md מסלול REIT
| פרמטר | ציון | פירוט |
|---|---|---|
| 📊 איכות רווח (FFO מול שערוכים) | 3 | FFO 177-292 מ' ₪ מתוך רווח נקי 1,190 מ' ₪ — FFO = ~15-24% מהרווח. 71% מהרווח = שערוכי נדל"ן. רווח לא מגובה במזומן. |
| 📈 ROIC מול WACC | 4 | שלב פיתוח DC עם CAPEX 7.2B ₪ נוסף. תשואת FFO נמוכה ביחס לשווי שוק. יצירת ערך תלויה בהצלחת ה-DC. |
| 💰 SBC ודילול | 7 | חברת REIT ישראלית עם SBC זניח. אין דילול מהותי. מבנה הון סטנדרטי. |
| 🌱 צמיחה אורגנית | 7 | NOI נדל"ן מסורתי צמח 18% אורגנית. פרויקטי DC = פיתוח עצמי, לא M&A. צמיחה אורגנית > 80%. |
| 🎯 אמינות הנהלה (Guidance) | 4 | תחזית אגרסיבית: NOI מ-38M ל-500M בשנתיים. טווח Guidance רחב מאוד. מינוי משפחתי לתפקיד בכיר. |
| 🏛 ממשל תאגידי + ריכוזיות שוכרים | 4 | בעל שליטה 37.99% (נחמיאס). חוזה נביוס 880M$ = תלות גבוהה בשוכר DC בודד. עסקאות צד קשור דורשות מעקב. |
| ממוצע התאמת איכות | 5.0 | (3+4+7+7+4+4) / 6 = 4.83 → 5 |
המלצה
סיכונים וקטליסטים
תרחישים
סיכום ללקוח
1. מגה אור אחזקות — חברת נדל"ן מניב עם תפוסה 99% ומהלך אסטרטגי משמעותי בדאטה סנטרס (314 MW בפיתוח, חוזה 880 מ' דולר עם נביוס).
2. NOI נדל"ן מסורתי צמח 18% ל-392 מ' ₪, FFO 177-292 מ' ₪. אך 71% מהרווח הנקי (844 מ') מגיע משערוכים — לא ממזומן.
3. המניה עלתה 380% ב-12 חודשים ונסחרת ב-P/FFO 67-110x — כל הצלחת ה-DC כבר במחיר. ממליצים לעקוב, לא להיכנס כרגע.
הניתוח מבוסס על דוחות רשמיים של מגה אור אחזקות בע"מ כפי שדווחו לרשות לניירות ערך ולבורסת תל אביב.
האמור במסמך זה נועד למטרות מידע בלבד, אינו מהווה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם. אין באמור משום המלצה לקנייה או מכירה של ניירות ערך.
ביצועי עבר אינם מעידים על ביצועים עתידיים. למשקיעים מוסמכים בלבד. כל הזכויות שמורות לבקשי פיננסים.
בקשי פיננסים — FAMILY OFFICE
תאריך: 04.04.2026 | העבודה בוצעה על ידי חברת בקשי פיננסים